전원주택 싸고 제대로 짓기 ‘A부터 Z까지’①

전원주택 1번지 경기도 양평 현지취재

경기도 양평군 강상면에 건축 중인 전원주택. 공사를 시작한 지 2달 반이 된 32평 주택으로 완공을 보름 정도 앞두고 있다. 150평의 땅 중 나머지는 차고와 찜질방 등 서비스면적과 텃밭으로 조성되고 있다./사진=송병형 기자

10여 년 전의 전원주택 붐이 이제는 한물갔다고 하지만 경기도 양평의 꼬불꼬불 산길마다에는 전원주택이 들어서고 있다. 공기가 맑고 개발제한으로 땅값까지 상대적으로 싼 데다 서울까지 1시간도 걸리지 않아 전원주택의 입지로는 이만한 곳이 없다. 팔당댐을 거슬러 남한강을 끼고 있는 양평은 상수원 보호를 위해 규제가 엄격하며 지하철(중앙선)이 개통되고 중앙선 아신역 인근에는 아신IC가 생겨 교통까지 편리해졌다.

달라진 전원주택 문화도 한몫했다. 10여 년 전에는 55평·60평은 기본일 정도로 다들 크게 지었지만 이제는 커봐야 35평을 넘지 않을 만큼 실속형으로 바뀌었다. 저금리시대 전·월세 부담에 허덕이는 사람들이 가진 돈에 맞추어 전원주택으로 자기 집 마련에 나서기도 한다. 100평 정도의 땅에 25평의 전원주택은 양평에서 2억원 내외면 지을 수 있다. 서울 시내 전셋돈으로 충당이 가능한 액수다.

실속형 전원주택 시대가 되면서 되도록 적은 돈으로 제대로 집을 짓는 것이 중요해졌다. 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 베이비부머 세대도 예외는 아니다. 전원주택 마련에 들어가는 돈을 줄일수록 은퇴자금에 여유가 생긴다. 하지만 싸고 제대로 전원주택을 짓기란 쉽지 않다. 자주 바뀌는 관련 법령들은 물론이고 관련 업계의 속사정도 복잡한 까닭이다. 이에 직접 양평을 찾아 곳곳을 돌며 부동산 컨설팅부터 준공까지 전원주택 짓기의 전 과정을 해부해봤다.

전원주택 마련의 출발은 부동산 컨설팅…호갱님이 되지 마라

전원주택 건축의 전 과정을 알기 위해 수소문 끝에 양평 토박이인 홍재준 신우(주) 대표(45)를 만났다. 홍 대표는 부동산 컨설팅부터 건물 준공까지의 전 과정을 원스톱으로 진행하는 업체를 운영하고 있다. 홍 대표에 따르면 부동산을 찾는 사람은 대개 전원주택 매입이 목적이다. 맘에 드는 집을 찾아 여기저기 둘러보지만 허탕치기 일쑤다. 기존의 집 구조가 머릿속 구상과 다르기 때문이다. 세련된 사람들은 테라스나 찜질방을 비롯한 자신만의 머릿속 설계도를 가지고 있다. 지칠 때쯤 되면 땅을 사서 집을 지을 생각을 한다. 은퇴 후 남는 시간을 들여 몇 년간 알아보고 준비하는 사람이 있지만 경험이 없어 시행착오를 피하기 어렵다. 결국 업자를 찾게 되지만 땅 매입, 토목설계, 건축설계, 시공, 준공까지 각 단계마다 도사린 함정을 피해야 한다. 업자를 잘못 만나 치러야 하는 대가는 혹독하다.

10여 년 전 6만명이던 양평 인구가 현재 12만명이 될 정도로 전원주택들이 들어서면서 양평 일대에 약 400개의 부동산업체들이 생겨났지만 생존경쟁이 치열한 데다 제도 강화로 절차가 투명해져 수익구조를 맞추기 어려워졌다. 대안으로 임야나 전답 등을 사서 택지로 개발한 뒤 팔아 이익을 남기려고 하지만 원금의 88%가 넘는 이익금은 50%의 양도소득세를 내야 해서 이마저도 신통치 않다. 등기 및 측량 비용, 전용(轉用) 부담금, 도로 건설비 등에 눈에 보이지 않는 갖가지 비용까지 개발비용이 만만치 않기 때문이다. 대신 업자들은 30평 미만의 전원주택을 지어 팔면 양도소득세가 없기 때문에 부동산을 접고 너도나도 건축업에 뛰어들고 있다. 역시 경쟁이 치열하다보니 어렵다 싶으면 고객을 등치고 도망가는 사기업자가 많을 수밖에 없다.

홍 대표는 “땅 사기부터 준공까지 전 과정에 걸쳐 단계별로 진척 상황을 명확히 확인한 뒤에야 대금을 치러야 한다”며 “업자들에게 끌려가다보면 들어간 돈에 물려서 피해를 입기 십상”이라고 말했다. 또 “업자도 돈을 남겨야 하는 만큼 지나치게 싸게 집을 지으려고 하면 사기업체를 만나기 쉽다”고 했다.

이렇게 하면 땅 싸고 안전하게 살 수 있다

전원주택을 직접 짓기로 했다면 가장 먼저 맘에 드는 부지를 매입해야 한다. 개발이 제한됐지만 양평은 80년대 평당 5만~6만원 가던 땅이 이제는 높게는 100만원 대까지 오르고 있다. 물가를 감안해도 제대로 된 땅을 사면 손해는 보지 않는다는 이야기다. 땅을 사는 일이 중요한 이유다.

지하철 개통을 앞두고 기대심리에 지하철 인근의 땅값이 치솟은 적이 있지만 이제는 거품이 빠진 상황이다. 양평군 내에서 서울과 가까운 양서면까지는 보통 평당 100만원 이상이고, 양서면 오른쪽의 옥천면부터 양평읍까지는 평당 70만~80만원 사이다. 더 들어간 용문면은 개발제한이 없는 까닭에 옥천면과 큰 차이가 없다.

평당 70만~80만원보다 비용을 더 줄이는 방법도 있다. 퇴직연금을 받지 않는 무주택자가 300평 이상 절대농지를 사서 1년 동안 농사를 짓고 동네 이장의 확인도장을 받아 군청에 가면 농지원부 신청이 가능하다. 농민으로 인정받는 것이다. 농민이 되면 절대농지라도 집을 지을 수 있다. 절대농지는 다른 택지 가격의 4분의 1 수준이다. 전용부담금도 없다.

실속형 전원주택은 보통 100~150평 사이로 짓는다. 도로부지가 포함돼 있어 더 줄이면 옆집이 코앞이라 전원생활은 어려워진다. 계획관리지역의 땅은 100평에 40평까지 지을 수 있고, 보존관리지역은 20평까지 지을 수 있다. 지하철이 남한강을 따라 나 있어 수변구역(강에서 1km이내)이 교통도 편리하고 경관도 좋지만 빌라 같은 다세대 주택은 지을 수 없다. 대신 6개월 이상 거주자만 집을 지을 수 있다는 제한은 사라졌다. 지난해 6월 법이 개정되면서부터다. 500m 이내는 전원주택만 가능하다.

제대로 된 땅을 사는 데 있어 가장 중요한 부분은 도로가 확보됐는지를 확인하는 일이다. 도로가 확정돼야 필지를 나눌 수 있고 건축 허가도 나오기 때문이다. 등기원부에 ‘도(道)’자가 찍혀 있어야 한다. 또한 적어도 1~10평 사이의 도로지분이 매입한 땅에 포함되는 게 좋다. 공유도로가 아니라면 사유도로인데 소유자의 사용허가를 받는 까다로운 절차를 피하기 위해서다. 실평수가 줄어든다고 싫어할 일이 아니다. 본인이 택지보다 싼 전답·임야를 사서 도로를 내고 택지로 만들 수도 있지만 들어가는 비용을 생각하면 택지 구입 비용과 큰 차이가 없다. 업자들은 몇 천평 규모로 택지를 조성해 개발비용을 줄이는 방법으로 이익을 내기 때문이다.

홍 대표는 “택지를 살 경우 아직 도로가 건설되지 않았다면 나무가 베어져 있는지를 확인해야 한다. 나무가 베어져 있으면 허가가 난 것”이라며 “법규가 엄해 허가도 없이 나무를 베면 바로 구속된다”고 말했다. 이어 “다만 수종변경을 위해 나무를 벨 수도 있기 때문에 의심이 든다면 도로가 포장된 것까지 확인해야 한다”며 “수종변경의 경우는 도로를 포장할 수 없다”고 했다.

경기도 양평군 양서면의 택지개발을 앞둔 임야. 임야를 사들인 업자는 택지개발을 위한 토목공사를 해 주는 조건으로 평당 70만원에 이 임야를 팔았다. 이 임야의 경우는 사진에서 보듯 도로가 이미 나 있는 상태다./사진=송병형 기자

경기도 양평군 양서면의 개발 중인 택지. 나무가 베어져 있고 도로에 포장도 진행 중이어서 건축 허가가 나 있다는 사실을 확인할 수 있다. /사진=송병형 기자

>>이어지는 기사에서는 설계부터 준공까지 전원주택 건축의 전 과정을 알아본다.