전세사기에 HUG 적자 年 4조… “보증시스템 전면 개편을”

올해 반환보증 사고액 4조2500억
손실액 대부분 국민 혈세로 보전
"전세가율 차등화 등 구조 개선을"

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 사고와 대위변제 규모가 사상 최대치 경신을 앞두고 있는 가운데, 매년 3조원 규모의 적자가 발생하는 HUG의 핵심 사업이 지속 가능성 위기에 직면했다는 평가가 나온다.

17일 관련 업계에 따르면 전문가들은 HUG의 기능을 살리기 위해서는 전세보증 제도가 가진 구조적 한계를 개선하기 위한 보증 시스템에 대한 전반적 개편이 필요하다고 입을 모은다.

우선 전세보증 사고가 늘어나면서, HUG는 세입자에게 보증금을 대위변제하기 위해 매년 막대한 자금을 지출하고 있다. HUG에 따르면 올해 1월부터 11월까지 임차인이 임대인에게 전세보증금을 반환하지 못해 생긴 '전세보증금 반환보증' 사고액은 4조2587억원을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 3조9656억원 대비 7.4% 증가한 수치다. 임대인의 전세금 반환 요청으로 HUG가 지난달까지 대위변제한 금액은 3조6500억원에 육박한다.

이에 따라 HUG는 전세보증 제도를 시작한 2022년부터 적자 전환해 지난해부터 올해까지 4조원에 육박하는 당기순손실을 기록하고 있다. HUG는 지난해 한 해만 3조8598억원의 적자를 기록했으며, 올해도 3조8324억원 수준의 적자가 전망되고 있다.

이런 손실들은 결국 세금으로 보전되고 있다. 정부 보조나 신종자본증권 발행 같은 빚으로 충당하고 있어 실질적인 해결책이 되지 못한다는 지적이 나오는 것이다.국토교통부는 지난해 11월 3839억원, 지난 2월 7000억원을 HUG에 현물 출자에도 불구하고 HUG는 지난달 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행한 바 있다.

또 전세가율이 높게 설정된 부분도 제도의 한계로 지적되고 있다. 전세가율이 높게 설정돼 있어 임차인의 갭투자와 전세사기 같은 위험 요인이 발생하기 쉽다. 이러한 구조 역시 HUG의 재정 부담을 가중시키며, 궁극적으로 세금 부담으로 전가되는 것이다.

비아파트 시장의 특성상 담보 가치가 불안정하고, 회수가 어려운 점도 구조적 한계로 꼽힌다. 이는 보증 사고 발생 시 회수 과정에서 추가적인 손실을 발생시키며, 시장 불균형을 초래할 수 있다. 이에 단기적 관점이 아닌 장기적 관점에서 재정 건전성을 확보하고, 세입자 보호를 강화하기 위해서는 주택 유형, 지역별 리스크를 반영한 전세가율 차등화와 보증 한도 상향 조정, 임대인 심사 강화, 갭투자 규제 등 사고 예방을 위한 선제적 정책 등이 필요하다는 분석이 나온다.

업계 관계자는 "제도 개선은 주로 전세가율 하향 조정 등 같은 단기적 대책에 의존하는데, 시장 전반의 구조적 문제를 해결하지 못하면 근본 개선이 어렵다"며 "이러한 한계 때문에 HUG의 적자가 지속되는 것"이라고 말했다.